【浙高法辦〔2014〕39號】

本省各級人民法院：

現將《關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》印發給你們。執行中遇有問題，可根據不同訴訟環節分別報我院執行局或審監庭。

浙江省高級人民法院辦公室

2014年9月11日

浙江省高級人民法院關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答

人民法院在執行中拍賣被執行人的非住宅房屋（以下簡稱房屋）時，經常遇到案外人以其對該房屋享有租賃權為由，主張拍賣不破除租賃。而申請執行人則認為被執行人與案外人惡意串通虛構租賃關系，要求法院不予采信。為了保障申請執行人和房屋承租人的合法權益，確保執行程序順利進行，維護司法權威，省高院經深入調研，依照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律及相關司法解釋的規定，對執行被執行人的房屋時案外人主張租賃權涉及的主要問題作出解答，供全省法院辦案中參考。

一、人民法院執行被執行人的房屋時，案外人以其在案涉房屋設定抵押或者被人民法院查封之前（以下簡稱抵押、查封前）已與被執行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃，執行機構應如何審查？

答：執行機構可根據案外人及當事人提供的證據，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查。如果租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依據合同合法占有案涉房屋至今的，執行中應當保護案外人的租賃權。

二、執行機構審查租賃合同的真實性，如何把握標準？

答：執行機構一般作形式審查，經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關系的，對租賃合同的真實性不予認可。租賃合同未生效或者已在另案中被撤銷、確認無效的，對案外人的租賃權不予認可。

三、執行機構審查租賃合同是否簽訂于案涉房屋抵押、查封前，如何把握標準？

答：如果在抵押、查封前，租賃合同的當事人已經根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條、住房和城鄉建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規定辦理了租賃登記備案手續的，執行機構應當認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。

經審查發現有下列情形之一的，一般也可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前：

1、租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；

2、租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；

3、有其他確切證據證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。

四、執行機構審查案外人是否在抵押、查封前已經占有且至今占有案涉房屋，如何把握標準？

答：有下列情形之一的，可以認定案外人在抵押、查封前已經占有且至今占有案涉房屋：

1、案外人在抵押、查封前已經在且至今仍在案涉房屋內生產經營的；

2、案外人在抵押、查封前已經領取以案涉房屋作為住所地的營業執照且至今未變更住所地的；

3、案外人在抵押、查封前已經由其且至今仍由其支付案涉房屋水電、物業管理等費用的；

4、案外人在抵押、查封前已經對案涉房屋根據租賃用途進行裝修的；

5、案外人提供其他確切證據證明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

五、對問題一所述情況，程序上應如何處理？當事人和案外人如何救濟？

答：執行實施人員根據本解答第十條的規定進行現場查封時已經發現有案外人依據租賃合同占有案涉房屋的，在處置前應告知申請執行人擬帶租拍賣。申請執行人提出異議的，移送執行審查機構參照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行處理。

根據本解答第十條的規定發布拍賣預告后，有其他案外人主張租賃權的，執行實施人員應向其告知虛構租賃關系對抗執行的法律后果。如案外人堅持其主張的，告知其提交異議書和相應證據材料，并移交執行審查機構依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查處理。

申請執行人或案外人對執行審查機構作出的裁定不服的，可依法提起執行異議之訴。

六、人民法院執行已設定抵押的房屋時，在抵押權設立后承租房屋的案外人以被執行人出租房屋時未告知抵押情況等為由，主張實現抵押權不得影響其租賃權，如何處理？

答：抵押登記具有公示公信效力。此外，房屋出租人負有向承租人告知房屋抵押情況的義務?；诖?，《中華人民共和國物權法》第一百九十條明確規定：抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條亦規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。故在題述情況下，人民法院應當按照最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條的規定，將案涉房屋上的租賃權滌除后再依法拍賣。

七、人民法院執行已先期查封的房屋時，在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封為由，主張拍賣房屋不得影響其租賃權，如何處理？

答：最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人?！痹摋l中的“設立權利負擔”包括設定租賃關系。最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條亦規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在題述情況下，人民法院應當將案涉房屋上的租賃權滌除后再依法拍賣。

八、對問題六、七所述情況，程序上應如何處理？當事人和案外人如何救濟？

答：執行實施機構應當作出裁定（裁定樣式另行發布），明確案外人與被執行人之間的租賃關系不得對抗申請執行人，對案外人的租賃權依法予以滌除。案外人不服提出異議的，執行審查機構應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定進行處理。

在問題六、七所述情況下，執行實施機構對案涉房屋上的租賃權不予滌除的，申請執行人可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定提出異議。

九、人民法院如何防止被執行人與案外人惡意串通，虛構租賃關系，對抗對房屋的執行？

答：一是要積極倡導房屋出租人和承租人進行房屋租賃備案登記；二是引導市場主體在接受房屋抵押前查明現狀，如是否存在案外人占有等情況，并固定相關證據；三是要在保全和執行環節嚴格落實現場查封制度；四是對虛構租賃關系、對抗法院執行的行為，一經查實，要依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條的規定對相關責任人予以罰款、拘留。構成貸款詐騙、騙取貸款、拒不執行判決裁定等犯罪的，依法追究刑事責任。

十、房屋現場查封制度的具體要求有哪些？

答：對房屋進行查封時，除了在建設（房地產）主管部門辦理查封登記外，還應根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第九條、第二十條之規定，到現場查封并制作筆錄。筆錄中應載明房屋實際狀況、使用情形等事項，執行人員及保管人應當在筆錄上簽名，有《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十五條規定的人員到場的，到場人員也應當在筆錄上簽名。發現查封的房屋部分或全部為案外人占有的，應當場詢問案外人的姓名（或名稱）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等內容并記入查封筆錄。案外人主張系承租房屋的，應責令其當場提供租賃合同、租金支付憑據等。

擬對查封的房屋進行拍賣的，執行實施機構應當在作出拍賣裁定時一并作出拍賣預告。預告中須載明，對擬拍賣房屋享有租賃權等權益的案外人應當在指定期限內向執行法院申報，逾期不申報的自行承擔不利后果。拍賣預告應當在現場張貼。



浙江省高級人民法院辦公室

2014年9月11日印發